Bagaimana Pertumbuhan Harga Rumah Global 2010-2022?

Menurut laporan situs Visual Capitalist berdasarkan data Bank for International Settlements (BIS), harga rumah di seluruh dunia pada triwulan II 2022 mengalami kenaikan riil sebesar 27 persen jika dibandingkan dengan periode yang sama pada 2010. Kenaikan tertinggi terjadi di negara-negara maju, yakni hingga 39 persen, sedangkan di negara-negara emerging economies kenaikannya sebesar 18 persen.

Penulis laporan tersebut, Ehsan Soltani, menggunakan dua indikator kenaikan, yakni harga riil dan harga nominal. Kenaikan harga riil berarti menyesuaikan dengan tingkat inflasi, dinyatakan dengan nilai relatif yang mencerminkan kemampuan membeli berdasarkan tahun yang dirujuk, dalam hal ini 2010. Sedangkan harga nominal merupakan nilai harga terkini, tanpa penyesuaian dengan inflasi. 

Untuk mencerminkan perbandingan kemampuan membeli barang dan jasa dengan nilai yang tetap, maka harga riil merupakan indikator yang lebih tepat dibanding harga nominal. Sebagai contoh, rumah tipe 36 di pinggiran Jakarta diasumsikan memiliki harga Rp 500 juta pada Juni 2022. Mengutip data BIS, indeks harga nominal rumah pada periode tersebut di Indonesia adalah 159,9035 dan asumsi indeks harga nominal rumah 2010 sama dengan 100. Dengan rumus: Nilai Juni 2010 = Nilai Juni 2022 x Indeks Harga Juni 2010/Indeks Harga Juni 2022, maka harga nominal rumah tersebut pada 2010 adalah sekitar Rp 312,7 juta. 

Namun, jika ditilik dari harga riil menggunakan rumus yang sama, akan didapatkan tren yang berbeda. Dengan indeks harga riil rumah pada 2010 juga sama dengan 100 dan indeks harga riil rumah Juni 2022 adalah 98,7305, maka harga riil rumah tersebut pada Juni 2010 sebenarnya Rp 506,4 juta. Dengan kata lain, harga riil rumah pada 2022 mengalami penurunan dibanding tahun 2010. Secara nominal, harga rumah pada 2022 memang mengalami peningkatan dibandingkan tahun 2010. Namun dengan harga riil, bisa didapatkan gambaran bahwa sebenarnya harga rumah tipe 36 pada 2022 lebih terjangkau bagi lebih banyak orang dibandingkan 12 tahun sebelumnya 

Data BIS menunjukkan bahwa memang harga riil rumah di Indonesia pada 2022 menunjukkan penurunan sebesar 1 persen dibandingkan 2010. Negara-negara lain seperti Rusia, Brazil, Afrika Selatan, Spanyol, Italia, Finlandia, dan Yunani juga mencatatkan kontraksi pada harga riil rumah. Bahkan Italia dan Yunani juga tercatat sebagai negara dengan penurunan harga nominal rumah dalam kurun waktu 12 tahun.

Sedangkan negara-negara seperti Islandia, Selandia Baru, dan Kanada mencatatkan kenaikan harga rumah secara riil dan nominal yang relatif tinggi, sekitar 90-100 persen alias dua kali lipat dibanding harga tahun 2010. 

Kenaikan drastis harga rumah menjadi tanda potensi gelembung properti. Hanya saja, gelembung tersebut baru akan terdeteksi ketika pecah atau akan mulai pecah. Apabila harga tinggi tersebut tetap bertahan di tengah gejolak sesaat pasar, maka hal tersebut menandakan bahwa harga tersebut benar-benar akurat menyesuaikan permintaan.

Faktor makroekonomi, demografis, kebijakan kredit, dan kebijakan lain di bidang investasi dan pajak turut mempengaruhi fluktuasi harga rumah suatu negara. Soltani juga menyebut faktor lokal di suatu negara yang mempengaruhi kenaikan harga rumah. Di Islandia, harga rumah melambung lantaran pertumbuhan sektor pariwisata dan peningkatan permintaan sewa rumah jangka pendek, yang menyebabkan krisis rumah. Sedangkan di Amerika Serikat, harga rumah yang mahal didorong oleh suplai rumah yang terbatas.

BIS menggunakan sampel yang berbeda-beda untuk menjaring indeks harga riil dan nominal rumah di setiap negara. Khusus Indonesia, BIS menggunakan data harga rumah-rumah di kota-kota besar, namun tidak ada keterangan lebih lanjut kota mana saja yang menjadi sampel dalam data ini.