Tapera Turut Menyasar Pekerja Swasta, Bagaimana Perkembangan Harga Rumah di Indonesia?

Warga tengah melintas di deretan rumah KPR Subsisdi di kawasan Tambun, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, Selasa 28 November 2023. Melansir daftar harga rumah subisidi dalam Keputusan Menteri PUPR, kenaikan harga rumah subsidi mencapai sekitar 7% hingga 8 % dari harga semula. Batas harga jual rumah ini dikelompokkan berdasarkan daerah. Kenaikan harga ini pun bervariasi dari awalnya sekitar Rp 150,5 juta sampai Rp219 juta menjadi Rp 162 juta sampai Rp234 juta. Tempo/Tony Hartawan

Presiden Joko Widodo (Jokowi) menandatangani Peraturan Pemerintah (PP) Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2024 tentang Perubahan Atas PP Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Aturan tersebut ditandatangani Jokowi pada 20 Mei lalu.

Dalam regulasi tersebut, setiap pekerja dan pekerja mandiri yang berpenghasilan paling sedikit sebesar upah minimum wajib menjadi peserta Tapera. Bukan hanya ASN,TNI-Polri, dan pegawai BUMN yang wajib menjadi peserta iuran tersebut, melainkan juga para karyawan swasta dan pekerja lain yang menerima gaji atau upah. Aturan tersebut lantas mendapat kritik dari pengamat, pengusaha, hingga serikat pekerja.

Data Bank for International Settlements (BIS) yang berasal dari Bank Indonesia (BI) menunjukkan bahwa indeks harga nominal rumah di Indonesia pada akhir tahun 2023 menyentuh angka 164,341. Sedangkan untuk indeks harga riil berada pada angka 96,578.

Indeks harga nominal menandakan tren nilai harga terkini, tanpa penyesuaian dengan inflasi, sedangkan indeks harga riil menunjukkan nilai relatif yang mencerminkan kemampuan membeli yang disesuaikan dengan tingkat inflasi.

Visualisasi di atas menunjukkan perbedaan tren antara indeks harga nominal dengan indeks harga riil. Indeks harga nominal menunjukkan kenaikan konstan harga rumah tiap tahun. Sedangkan indeks harga riil menunjukkan tren sebaliknya. 

Perbedaan antara kedua indeks tersebut dapat dipahami melalui contoh berikut. Sebagai contoh, rumah tipe 36 di pinggiran Jakarta diasumsikan memiliki harga Rp 750 juta pada Desember 2023. Mengutip data BIS, indeks harga nominal rumah pada periode tersebut di Indonesia adalah 164,341. Pada Desember 2014, indeks harga nominal properti tempat tinggal di Indonesia adalah 134,242. Dengan menggunakan rumus di atas, maka harga nominal rumah tersebut pada 2014 adalah Rp 612,64 juta.

Sedangkan dengan indeks harga riil, maka didapatkan bahwa harga riil rumah tersebut pada 2014 adalah Rp 816,78 juta. Untuk mencerminkan perbandingan kemampuan masyarakat membeli barang dan jasa dari tahun ke tahun, maka harga riil merupakan indikator yang lebih tepat dibanding harga nominal. Harga riil memberi dua hipotesis yang berbeda terkait tren harga rumah. Pertama, harga rumah tipe 36 pada 2023 lebih terjangkau bagi lebih banyak orang dibandingkan tahun 2014. Kedua, harga rumah sebenarnya mengalami deflasi karena kemampuan masyarakat membeli rumah menurun.

Faktor makroekonomi, demografis, kebijakan kredit, dan kebijakan lain di bidang investasi dan pajak turut mempengaruhi fluktuasi harga rumah di suatu kawasan. Ehsan Soltani dalam artikelnya di Visual Capitalist memberi contoh harga rumah di Islandia yang melambung lantaran pertumbuhan sektor pariwisata dan peningkatan permintaan sewa rumah jangka pendek, yang menyebabkan krisis rumah. Sedangkan di Amerika Serikat, harga rumah yang mahal didorong oleh suplai rumah yang terbatas.